"Não pode incomodar", diz advogado sobre barulho em condomínio

Quer saber como agir caso uma obra realizada no seu condomínio ofereça risco à sua segurança e dos demais moradores? Tem dúvidas se o síndico pode reter o livro de atas e as pastas de balancetes?

No novo episódio do  iGuilino - um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (25), o advogado Eduardo Pachi, especialista em Direito Imobiliário, esclareceu algumas das dúvidas enviadas pelo público no nosso e-mail.

Nesse episódio especial, foram apresentados diversos conflitos relacionados ao dia a dia no ambiente condominial. O especialista analisou caso a caso e orientou quais caminhos legais podem ser tomados em cada uma das situações.

O que fazer quando uma obra no condomínio causa danos estruturais e oferece risco aos moradores?

O que fazer quando áreas do condomínio são utilizadas de forma indevida?

No segundo caso que nos foi enviado por e-mail, uma moradora relatou que o rol de entrada do condomínio onde ela mora funciona como saída de emergência e, além disso, abriga caixas de energia. Conforme o relato, essa situação se deu após uma inversão de portarias "arbitrária".

Segundo a moradora, o local está sendo utilizado como extensão de um pequeno salão de festas preexistente e, quando eventos são realizados no espaço, o local fica repleto de pessoas, inclusive, crianças desacompanhadas. Ela questiona a obstrução do rol em dias de festa e se o local é seguro para realizar eventos.

Eduardo Pachi explicou que é necessário verificar se o rol está de acordo com as normas exigidas pelos órgãos responsáveis.

"Se essa saída de emergência está infringindo regras de segurança de bombeiro, ou de qualquer questão regulatória de segurança do prédio, a questão das caixas de luz e tudo mais, é uma questão que tem que ser melhor avaliada, e aí pode ser questionada", ressaltou o advogado.

Segundo Pachi, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro (AVCB) - um documento que comprova que uma edificação está em conformidade com as normas contra incêndio e pânico - é obrigatório e precisa estar em dia.

Eduardo explicou que esse tipo de conflito deve ser discutido em assembleia para que todos entendam os riscos que o uso indevido do rol pode oferecer. "Se foi aprovado em assembleia, você tem que provar que realmente está indo contra as regras." Caso seja comprovado que o rol está em desacordo com as regras impostas pelos órgãos reguladores, o condomínio pode receber uma multa.

Sobre a inversão de portarias considerada arbitrária pela moradora, ele explicou que, se ela está em desacordo com as regras de segurança - mesmo que tenha sido aprovada em assembleia - pode ser questionada pelos condôminos.

"Esse condômino pode mover uma ação judicial contra condomínio, mostrar isso [as irregularidades] e pedir para que sejam seguidas as regras de segurança dos órgãos reguladores."

Moradores são obrigados a conviver com barulhos causados por dispositivos instalados na casa dos vizinhos?

No terceiro caso que recebemos, um condômino relatou estar tendo seu sossego afetado após um vizinho instalar um pressurizador elétrico que causa um barulho muito alto todas as vezes que o mesmo liga o chuveiro ou as torneiras.

Conforme o relato, quando o vizinho utiliza algum desses dispositivos de controle de água, o barulho do pressurizador ecoa por todos os cantos de sua residência.

Nesse caso, ele é obrigado a conviver com o barulho? Quais são as responsabilidades do vizinho e do condomínio?

De acordo com o advogado, o artigo 1.277 do Código Civil estabelece que o proprietário ou possuidor de uma unidade tem a obrigação de preservar o sossego e a saúde dos vizinhos. 

"Então, esse artigo protege e dá direito ao sossego", explicou.

Conforme Eduardo, o artigo 1.336 do Inciso IV do Código Civil estabelece que um condômino não pode usar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos outros condôminos.

De acordo com o advogado, com base nesses dois artigos, você não pode incomodar o seu vizinho. Apesar dessa previsão legal, Eduardo explicou que aquilo que é considerado "incômodo" pode ser relativo. "O quanto que é incômodo e o quanto que a pessoa que está sendo incomodada também está sendo um pouco exagerada e se incomodando demais por uma coisa que não é razoável?"

Pachi explicou que mesmo que os ruídos não ultrapassem os decibéis  estabelecidos pelas normas técnicas, se eles forem constantes e comprovadamente perturbarem o sossego, a saúde ou a segurança dos vizinhos, a queixa deve ser registrada junto ao condomínio.

Primeiramente, ele recomenda que o morador queixoso reúna provas robustas da perturbação por meio de fotos e vídeos. É importante que os horários em que os barulhos ocorrem também sejam registrados.

O condomínio pode oferecer algumas saídas no âmbito administrativo, propondo, por exemplo, que o vizinho substitua o aparelho ou instale isolamento acústico em sua unidade.

Caso nenhuma dessas medidas resolva o problema, esse conflito pode ir para na Justiça.  "Se nada disso der certo, ele pode tomar uma medida judicial, com a obrigação de fazer contra o vizinho", explicou o advogado.

De acordo com o especialista, o condomínio também pode ser processado por omissão, caso não tome as medidas cabíveis a respeito do morador que está perturbando o sossego dos demais.

"Se realmente é comprovado que perturba o sossego, pode ir atrás dessas medidas."

O síndico pode reter o livro de atas e as pastas de balancetes impedindo condôminos de comprovarem a veracidade dos anexos de balancetes?

Os síndicos são responsáveis pela administração dos condomínios e devem sempre prezar pela transparência. De acordo com o advogado, esses profissionais não podem reter atas ou pastas de balancetes. O artigo 1348 do Código Civil estabelece que o síndico tem a obrigação de conservar e guardar partes comuns do condomínio. Segundo o advogado, isso inclui a guarda de documentos.

"É obrigação do síndico preservar pela transparência, pela boa prestação de serviço, porque o síndico está prestando um serviço ao condomínio e ele não pode reter informações. Ele tem que ser transparente com todos."

O inciso VIII do artigo 1348 do Código Civil estabelece que o síndico deve prestar contas à assembleia anualmente ou quando isso for exigido. Portanto, se um condômino solicita o acesso a estes documentos, o síndico é obrigado a mostrá-los.  "Isso é um direito do condômino", ressaltou o advogado.

Caso o síndico se recuse a prestar contas, os moradores podem convocar uma assembleia e solicitar a destituição do mesmo.

O condomínio pode oferecer prêmios para quem paga as taxas condominiais em dia?

Alguns condomínios do Brasil adotam a prática de oferecer descontos por pontualidade para quem paga as taxas condominiais em dia. A prática, apesar de não ser proibida, gera controvérsia. Por meio de nosso e-mail, um morador questionou: ao invés do desconto, o condomínio pode oferecer um prêmio para quem paga as taxas condominiais em dia?

Eduardo explicou que esse tópico é polêmico e difícil de responder.

"Não existe previsão legal. No Direito Privado, diferente do Direito Público, tudo que não está proibido, está permitido. Então, se não tem proibição na lei, você pode fazer."

De acordo com o advogado, a lei estabelece apenas multa e juros para quem não paga as taxas condominiais em dia, portanto, é necessário se fazer alguns questionamentos acerca de uma premiação destinada a quem paga o condomínio em dia: o que é esse prêmio? Quais são as regras para recebê-lo? Quem vai pagar a conta desse prêmio?  Se todo mundo estiver pagando em dia, todo mundo vai ganhar um prêmio?

"Não faz sentido. O que você pode é cobrar juros e multas nos termos da lei. Todos devem ratear a sua despesa e o custo do condomínio proporcionalmente à sua fração", finalizou o advogado.