Você já se perguntou se é obrigatório que o condomínio tenha um regulamento específico para o uso do salão de festas e da churrasqueira? Ou quem é o responsável em caso de dano ao salão, à churrasqueira ou às áreas comuns durante um evento?
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No novo episódio da série iGuilino - um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (28), a advogada Raphaela Batista, especialista em Direito Imobiliário e Urbanístico, esclareceu dúvidas comuns sobre regras de uso de churrasqueiras e salões de festa em condomínio.
O condomínio pode restringir o uso do salão de festas e da churrasqueira apenas a determinados tipos de evento?
A convenção ou o regulamento interno podem estabelecer cobrança de taxa de uso desses espaços? Há limites para isso?
A cobrança de taxa para a utilização da churrasqueira e do salão de festa em condomínio é uma dúvida frequente entre condôminos, que muitas vezes acreditam que o direito de utilizar essas áreas comuns já está incluído nas taxas condominiais.
Raphaela Batista esclareceu dúvidas comuns sobre o uso de churrasqueiras e salões de festa em condomínio.
Segundo Raphaela, o condomínio pode, sim, cobrar taxas para a utilização desses espaços. Essas contribuições, geralmente, são destinadas a despesas com energia e manutenção. "Então, o condomínio pode fazer essa cobrança, sim." De acordo com a advogada, o limite para o valor da multa varia de acordo com o padrão do condomínio, mas é fundamental que esteja previsto no regimento interno e aprovado em assembleia.
"E não tem um limite. Tudo é pautado no bom senso. Não tem como o condomínio cobrar um valor exorbitante para um evento desse. Então, tem que estar dentro do razoável."
O síndico pode negar a reserva do salão de festas ou da churrasqueira sem justificativa?
Raphaela Batista esclareceu dúvidas comuns sobre o uso de churrasqueiras e salões de festa em condomínio.
Embora o síndico tenha um papel fundamental na manutenção da ordem e da organização do condomínio, sua atuação tem alguns limites. De acordo com Raphaela, ele não pode proibir o uso da churrasqueira ou do salão de festas sem nenhuma justificativa. "Ele só pode negar o uso se isso estiver vedado na convenção, no regulamento interno ou de forma legal, por exemplo, quando já está previsto em lei."
"Mas não pode ser simplesmente porque ele quer. Em nenhuma situação. Ele sempre tem que justificar o motivo" , explicou a advogada.
É obrigatório que o condomínio tenha um regulamento específico para o uso do salão de festas e da churrasqueira?
Regulamentos específicos para o uso de áreas comuns como salões de festa e churrasqueiras não são obrigatórios, mas são altamente recomendáveis - especialmente por se tratar de locais onde há risco de acidentes.
De acordo com Raphaela, o regulamento serve justamente para manter a ordem.
"É fortemente recomendável, porque você está lidando com diversos condôminos e não tem como manter a ordem se não houver uma cartilha onde estejam definidos horários, limite de pessoas e todas essas regras."
Em caso de dano ao salão, à churrasqueira ou às áreas comuns durante um evento, quem é o responsável?
Eventos realizados em salões de festa ou churrasqueiras podem causar danos nesses locais, e a dúvida é comum: quem deve arcar com os prejuízos - o morador, o organizador ou o condomínio?
"A gente tem que partir da regra geral de que quem causa o dano é o responsável por ele" , explicou Raphaela.
Segundo a advogada, a responsabilidade é definida a partir da natureza do dano.
- Mau uso: o morador ou organizador responde;
- Falta de manutenção: o condomínio responde.
"Quem causou o dano é quem deve ressarcir" , afirmou Raphaela.
Em caso de acidentes, o condomínio só pode ser responsabilizado se ficar comprovado que houve falta de manutenção.
Como deve ser feita a apuração e cobrança de prejuízos após um evento com danos?
Em caso de um evento deixar danos em áreas comuns do condomínio, é preciso apurar os fatos para definir quem será o responsável por arcar com os prejuízos.
Segundo Raphaela, os procedimentos de apuração costumam estar previstos no regimento interno do condomínio. Normalmente, o processo começa com uma notificação ou advertência, concedendo um prazo para resposta.
"Geralmente, o condomínio envia uma notificação apontando os danos causados, apresenta orçamentos ou o valor que foi pago para consertar o problema e, em seguida, emite um boleto como se fosse uma taxa condominial" , explica Raphaela.
O condomínio pode restringir o uso de carvão ou exigir churrasqueira elétrica ou a gás por motivos de segurança?
Raphaela Batista esclareceu dúvidas comuns sobre o uso de churrasqueiras e salões de festa em condomínio.
As churrasqueiras são os principais utensílios culinários utilizados no preparo do famoso churrasco em família ou entre amigos. Apesar da popularidade do item e da variedade e modelos disponíveis, a escolha do equipamento deve levar em consideração diversos aspectos, especialmente em condomínios. Segundo Raphaela, é totalmente aceitável que o condomínio proíba determinados tipos de acendimento, como carvão, elétrico ou a gás.
"Em relação à segurança, a restrição é justificada. Por exemplo, se a área da churrasqueira foi planejada para um determinado tipo (gás, elétrica, carvão, etc), a utilização de outro tipo pode ser totalmente incompatível com o que já foi aprovado pelo Corpo de Bombeiros, considerando toda a questão de segurança" , pontuou Raphaela.
De acordo com Raphaela, é necessário ter bom senso e levar em consideração que a churrasqueira é um local compartilhado.
"Numa área comum, como a churrasqueira, não há só você: outros condôminos ou pessoas podem ser prejudicados por algo que ninguém conseguiria prever, principalmente se o ambiente não foi preparado para determinada situação. Por isso, é necessário ter bastante cuidado."
Quais são os limites legais de barulho em eventos que utilizam o salão de festas ou a área da churrasqueira?
O condomínio pode aplicar multa ao morador caso o evento cause incômodo aos vizinhos, mesmo se estiver dentro do horário permitido?
Você já parou para pensar que, em condomínios, o barulho é algo relativo? Ele é comum em eventos realizados em salões de festas e churrasqueiras, desde as boas e ruidosas caixinhas de som até, em alguns casos, música ao vivo.
Segundo Raphaela, muitas pessoas acreditam que a regra geral para barulho é: de 8h às 18h você pode fazer barulho e, a partir das 22h até as 6h da manhã, não.
Mas no caso dos condomínios, nem todo barulho é permitido.
"Você pode até passar o dia inteiro com o som alto, mas se isso tira a paz e o sossego dos outros condôminos, você está cometendo um ato previsto no regulamento interno" , explicou a advogada.
De acordo com Raphaela, o morador pode ser multado por isso, independente da hora. O condomínio pode - e até precisa - aplicar a multa para manter a ordem.
No entanto, se a penalidade não for suficiente e o comportamento continuar incomodando outros moradores, o condomínio não pode impedir o condômino que está causando problemas de utilizar a churrasqueira ou o salão de festas.
"O morador vai ser multado e deverá pagar a multa. Se cometer a mesma infração novamente, será multado de novo, e assim sucessivamente" , afirmou a advogada.
É recomendável que o condomínio exija assinatura de um termo de responsabilidade ao liberar esses espaços?
Para organizar o uso de áreas comuns como a churrasqueira e o salão de festas, muitos condomínios adotam o termo de responsabilidade. Esse documento serve para formalizar que o morador ou o organizador do evento se compromete a zelar pelo espaço, respeitar regras e assumir eventuais danos ou prejuízos que possam ocorrer durante a utilização.
Embora nem sempre adotado, Raphaela afirmou que o uso desse documento é recomendável.
"Embora não seja obrigatório, é importante para evitar discussões, como alegações de que algo já estava quebrado ou que o morador não quebrou nada, mas ainda assim seria cobrado."
Segundo a advogada, o termo também informa sobre os equipamentos presentes, por exemplo, que a churrasqueira é elétrica e que o uso de carvão não é permitido. Assim, caso aconteça algum problema, o morador não poderá alegar desconhecimento.