O novo episódio da série iGuilino - um guia para quem mora em condomínio - foi ao ar nesta terça-feira (09) e abordou dúvidas comuns sobre o que a lei diz a respeito de elevadores em condomínios.
Considerado um dos meios de transporte mais seguros do mundo, os elevadores fazem parte do dia a dia da maioria dos moradores de condomínios verticiais e exigem atenção quando o assunto é manutenção e regras de uso estabelecidas pela legislação.
O advogado Rafael Verdant, especialista em Direito Imobiliário, esclareceu todas as nossas dúvidas sobre o assunto.
Quem é o responsável legal pela manutenção e funcionamento de elevadores em condomínios?
Em condomínios, a gestão de elevadores envolve responsabilidades tanto financeiras quanto operacionais. O advogado Rafael Verdant explicou quem são os responsáveis por cada aspecto.
Responsável financeiro: "Todo condomínio acaba sendo responsável por adimplir a conservação do elevador. Então, de alguma forma, esse custo vai ser rateado conforme o critério da convenção para todos os moradores, conforme sua cota ou outro critério estabelecido."
Responsável operacional: "Cabe ao síndico a escolha da empresa e de zelar pela manutenção, que ela esteja sendo feita de forma adequada, ou seja, que a empresa está indo - fazer a manutenção - e que o contrato está sendo atendido."
Quem paga por despesas ordinárias e extraordinárias de elevadores?
O que a legislação brasileira estabelece sobre a obrigatoriedade de manutenção preventiva e periódica em elevadores?
Elevadores são essenciais para a locomoção, especialmente em edifícios residenciais verticais. Sua manutenção não é apenas uma questão de segurança, mas também uma exigência legal.
Rafael Verdant esclareceu dúvidas comuns sobre elevadores em condomínios no quadro iGuilino.
Rafael explicou que, além dos cuidados atribuídos ao síndico, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece os requisitos de segurança e manutenção de elevadores no Brasil. Segundo ele, esse regramento deve ser observado pelas empresas de manutenção.
Segundo o advogado, registros de manutenções prévias são visíveis em condomínios.
"Nos prédios, normalmente há uma anotação técnica afixada no quadro de avisos, indicando quais itens precisam de manutenção ou não, e registrando que a inspeção anual foi realizada pela empresa responsável."
De acordo com Rafael, também existem legislações municipais específicas.
"Em São Paulo, por exemplo, a manutenção mensal é obrigatória. No Rio de Janeiro, há a exigência de visitas periódicas e preventivas. Cada cidade cria sua própria regulamentação, mas, em geral, é necessário realizar uma inspeção mensal e a apresentação de um documento anual que ateste que o elevador está em condições de prestar o serviço."
O advogado ainda deixa um alerta: é importante que usuários prestem atenção ao entrar e sair de elevadores. Segundo ele, também é de nossa responsabilidade prestar atenção e tomar os cuidados necessários para evitar acidentes.'''
Acidentes em elevadores: o condomínio e a operadora podem ser responsabilizados cível e criminalmente?
Crianças sozinhas no elevador: qual a idade mínima?
O uso de elevadores em condomínios envolve não apenas regras de manutenção, mas também orientações de segurança para os usuários, como limites de idade para crianças viajarem sozinhas.
Rafael Verdant esclareceu dúvidas comuns sobre elevadores em condomínios no quadro iGuilino.
De acordo com Rafael, por vezes, é exigido que a criança tenha mais de 5 anos, porque uma criança menor não costuma ter o discernimento necessário para apertar o botão de emergência ou utilizar os comandos de forma coordenada.
De acordo com Rafael, esse decreto é municipal, ou seja, cada município determina a idade mínima para que crianças possam utilizar o elevador desacompanhadas.
O advogado destacou a importância de usuários seguirem as regras determinadas pela legislação.
"Cabe a nós observarmos todas as regras para que não tenhamos problemas e utilizemos o elevador com cuidado. Ele é seguro, porém é um equipamento, e precisamos contribuir para que esteja sempre funcionando plenamente.”
O condomínio pode ser multado se não apresentar comprovantes de manutenção regular dos elevadores?
O funcionamento seguro dos elevadores depende de inspeções periódicas e do cumprimento das normas legais. De acordo com Rafael, o condomínio que não apresentar laudos que comprovem a manutenção dos elevadores pode ser multado.
" Hoje, há a exigência de apresentar um laudo técnico assinado por um engenheiro, que comprove a vistoria anual do elevador. Se esse laudo não for apresentado, se a vistoria anual não tiver ocorrido ou se o documento não estiver fixado no quadro de avisos, é provável que haja uma multa."
Segundo Rafael, a aplicação da multa depende da fiscalização dos órgãos de controle e manutenção. Se não houver fiscalização, a multa pode depender de uma denúncia, tornando o processo mais complexo.
O condomínio pode restringir o uso do elevador social para prestadores de serviço?
Uma dúvida comum entre condôminos é se o condomínio pode impedir que empregadas domésticas, entregadores e outros prestadores de serviço usem o elevador social. Rafael explicou que esse tipo de distinção é considerada discriminatória.
Rafael Verdant esclareceu dúvidas comuns sobre elevadores em condomínios no quadro iGuilino.
Segundo o advogado, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os tribunais estaduais já têm jurisprudência consolidada de que é ilegal e discriminatório impor que empregados ou prestadores de serviços utilizem exclusivamente o elevador de serviço. Segundo ele, essa prática pode ferir a dignidade da pessoa humana, devendo ser vedada e não incentivada pelos condomínios.
Rafael ressaltou que esse tipo de restrição é passível de um processo de danos morais, já que o prestador de serviço pode se sentir ferido em sua integridade.
Descer mudança pelo elevador, pode?
O condomínio pode impor regras de utilização para preservar o equipamento e para evitar conflitos por perturbação da paz e por barulho. De acordo com Rafael, o transporte de itens muito pesados ou muito grandes pode ser proibido no elevador social.
"Além disso, o condomínio pode criar algumas regras específicas relacionadas, principalmente aos horários de mudança, para preservar a vivência dentro daquele ambiente coletivo."
Portanto, nesse caso, as regras variam de condomínio para condomínio.
Modernização de elevadores: quem decide?
As modernizações em elevadores podem ser classificadas em necessárias, voltadas à conservação e segurança do equipamento, e voluptuárias, que têm como foco principal alterações estéticas.
De acordo com Rafael, as modernizações necessárias costumam estar previstas no planejamento e integram a manutenção habitual do elevador.
"Se for uma modernização para manutenção, o condomínio vai fazer, independente de autorização ou não, do coletivo."
Já as modernizações voluptuárias precisam de aprovação em assembleia, pois geram custos não previstos para o condomínio.
"Vai ter um custo financeiro provavelmente elevado, que vai refletir nas contas do condomínio, então toda a sociedade condominial tem que contribuir para isso."
Rafael Verdant esclareceu dúvidas comuns sobre elevadores em condomínios no quadro iGuilino.
De acordo com o advogado, o quórum exigido para a aprovação de modernizações voluptuárias em elevadores depende do que está estabelecido na convenção do condomínio.
"Um quórum simples aprovaria a despesa e a inclusão de cota extra. Agora, se a convenção do condomínio estipular de forma diferente, ela tem que ser observada. Ela acaba sendo a pedra de toque para esse assunto. Então, quase todos os assuntos, primeiro, têm que ser olhados à luz do que a convenção diz."
Fiquei preso no elevador, posso processar o condomínio?
Muitos usuários sofrem com um medo em comum: ficar presos no elevador. Esse terror afeta desde claustrofóbicos até pessoas que nunca tiveram esse tipo de experiência, mas se sentem inseguras com a possibilidade. Mas será que uma pessoa que se sentiu prejudicada após ficar presa em um elevador pode processar o condomínio?
Segundo Rafael, é preciso determinar o que causou a falha do equipamento.
"A situação de ficar preso no elevador pode acontecer por uma série de possibilidades. Uma falta de luz, problemas de manutenção imprevistos. Então, a gente tem que definir por que essa falha aconteceu."
De acordo com Rafael, em caso de um problema previsível, por manutenção vencida, talvez fosse possível requerer uma indenização mas as possibilidades de vencer o processo são baixas.
"Eu acredito que os tribunais rechaçariam essa possibilidade por se tratar de um mero aborrecimento e pela necessidade de comprovar o motivo de aquilo ter gerado um dano."
Segundo o advogado, em casos de falta de socorro, quando nem o síndico ou outro condômino se mobilizam para socorrer uma pessoa presa em um elevador, o mesmo se aplica.
"Isso também, eventualmente, poderia justificar um desgaste dessa pessoa. Mas, como eu disse, me parece que isso não pode prevalecer num primeiro momento de forma simples. Então, teria que vir acompanhada de uma outra situação que justificasse o dano."
Rafael explicou que, em situações decorrentes de falhas imprevisíveis, não há possibilidade de responsabilizar terceiros pelo fato de alguém ter ficado preso no elevador.
Qual é o prazo máximo para se consertar um elevador?
Elevadores quebrados podem causar muitos contratempos no dia a dia de condomínios. Apesar disso, Rafael explicou que, por via de regra, elevadores devem ser consertados em até 30 dias. Apesar disso, não existe um prazo máximo previsto em lei para que esses aparelhos sejam consertados.
"Não existe um prazo legal máximo. Isso porque vai depender do bom senso. Por vezes, a manutenção do elevador depende da importação de peças. E isso pode acabar dependendo de liberações da Receita, o que pode causar atrasos. Então, é necessário observar caso a caso."
Rafael enfatizou que o conserto deve ser feito o mais rápido possível, sempre avaliando o bom senso.
Moradores de andares térreos devem pagar pela manutenção de elevadores?
Em um condomínio, todos os moradores devem participar do custeio de despesas de forma igualitária, conforme a metragem do seu imóvel ou conforme a convenção. Segundo Rafael, mesmo quem mora no térreo deve contribuir com a manutenção dos elevadores.
"Isso porque, se avaliarmos que o condomínio, por algum motivo, tem antenas parabólicas instaladas no terraço, o morador do térreo vai usar o elevador para ir até o terraço e realizar a manutenção dessa antena. De alguma forma, o elevador também está disponível para ele, mesmo que more no térreo. Ao decidir morar no condomínio, ele terá direito e, na verdade, obrigação de contribuir com o pagamento de todas as despesas."
Existe um limite para a privacidade no uso de câmeras no elevador?