Quer entender por que a vistoria é um dos momentos mais importantes do processo de compra de um imóvel? Tem dúvidas sobre quais são os direitos do consumidor em casos de vícios estruturais graves, como rachaduras ou infiltrações?
No novo episódio da série iGuilino - um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (4), o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário, esclareceu dúvidas comuns sobre vistorias em imóveis.
Por que a vistoria é considerada uma das etapas mais importantes antes da entrega das chaves?
A vistoria do imóvel é uma parte crucial antes do recebimento das chaves, independente de se ele foi comprado na planta ou usado. É um direito e a oportunidade que o comprador tem de verificar se tudo o que foi prometido no contrato está sendo cumprido.
O advogado explicou que defeitos estruturais, elétricos, de solidez ou pintura, por exemplo, são detectados no momento da vistoria.
"Então, sem sombra de dúvidas, esse é o momento mais importante para registrar isso."
Qual é a diferença entre vícios aparentes e vícios ocultos?
Como o comprador pode provar que um problema é um vício oculto e não resultado de mau uso?
Os vícios ocultos são silenciosos e, geralmente, causam grandes estragos. Por não serem facilmente identificáveis, é comum que moradores tenham dúvidas de como comprovar que o vício é oculto - aquele que já existia no imóvel e não foi detectado na vistoria - e não resultado de mau uso.
De acordo com Kevin, é impotante que se contrate um profissional capacitado para atestar a natureza do defeito.
"Na maioria dos casos, você contrata um engenheiro ou outro especialista para elaborar um laudo sobre essa questão."
Kevin explicou que o laudo é essencial para comprovar que as condições de entrega estavam de acordo com o memorial descritivo, as fotos e a vistoria feita pelo vendedor e pelo comprador. Além disso, serve para demonstrar que o problema apontado surgiu posteriormente, por razões que não envolvem mau uso, falha ou falta de manutenção.
Segundo Kevin, um vício comum em condomínios - e que causa confusão na hora de definir se é aparente ou oculto - é a infiltração em janelas.
"De tempos em tempos você precisa fazer manutenção da vedação das janelas. Se você não faz, você acaba perdendo a garantia e, portanto, você não pode acionar isso como sendo um vício oculto", explicou o advogado.
Como o comprador deve documentar inconformidades que encontrar?
Tanto os vícios aparentes quanto os vícios ocultos precisam ser documentados formalmente. Segundo Kevin, não basta uma ligação informando o vendedor ou a construtora sobre o problema, por exemplo. Tudo precisa ser registrado por escrito e por meio de fotografias.
"Para que no futuro você possa reivindicar, caso o problema não se resolva pela via administrativa."
O advogado ressaltou a importância de se atentar aos prazos determinados pela legislação para poder recorrer à Justiça sobre cada tipo de vício:
- Vícios aparentes: 90 dias a partir da data de entrega das chaves;
- Vícios ocultos: 90 dias que passam a contar a partir da descoberta do problema;
- Danos estruturais graves: o Código Civil (art. 618) prevê uma garantia de até 5 anos.
Quais são os direitos do consumidor em casos de vícios estruturais graves, como rachaduras ou infiltrações?
Em que situações o comprador pode recusar o imóvel?
A legislação determina que, em casos de descumprimento relevante do contrato ou recusa por parte do vendedor ou da construtora de resolver problemas estruturais do imóvel, o comprador pode se recusar a recebê-lo.
O comprador também pode recusar o imóvel quando:
- o apartamento apresenta irregularidades documentais;
- quando condomínios não concluem áreas comuns.
Quais providências devem ser tomadas se a construtora não resolver os problemas apontados na vistoria?
Quando a construtora ou o vendedor se recusam injustificadamente a solucionar os problemas apontados durante a vistoria, é necessário que o comprador tome algumas precauções antes de entrar com um processo exigindo reparos, rescisão contratual ou indenizações.
Segundo Kevin, é necessário registrar todas as tratativas, inclusive, as recusas, tenham elas ocorrido através de e-mails ou de chamadas telefônicas.
"Não resolvendo em sede administrativa, amigavelmente, existe a possibilidade também das pessoas buscarem o PROCON da sua cidade para fazerem uma reclamação formal administrativa contra a construtora ou contra o vendedor" , completou o advogado.
Kevin ressaltou que, em casos de danos estruturais graves, podem ser adotadas tutelas de urgência, para que mesmo antes do começo do processo, já sejam estabelecidas algumas condições de segurança.
Dicas práticas para o processo de vistoria de imóveis
O advogado Kevin de Sousa elencou uma série de dicas valiosas para garantir uma vistoria de imóveis tranquila e efetiva. Segundo o advogado, é importante fazer a contratação de uma empresa ou profissional especializado para fazer a vistoria e verificar se existem vícios no imóvel.
"Não é mais um serviço tão caro, e veja, quando a gente fala 'tão caro', é porque as pessoas estão fazendo um investimento em um sonho e que tem um valor econômico muito grande."
O advogado explicou que, profissionais especializados realizam testes de percussão - uma técnica usada para inspecionar a integridade do revestimento em fachadas e pisos de imóveis, como azulejos ou cerâmicas - de vazão e pressão de água, de desnível, entre outros.
Kevin ainda alertou que construtoras não podem impedir a presença desses profissionais durante a vistoria.
Para aqueles que não podem fazer a contratação do serviço, Kevin recomenda:
- Leve o memorial descritivo e o contrato à vistoria.;
- documente tudo: fotos, vídeos, anotações;
- exija a presença de um representante da construtora;
- não assine o termo de entrega se houver inconformidades;
- formalize qualquer reclamação por escrito e com protocolo;
- busque orientação jurídica especializada em caso de impasse.
Kevin alertou que em alguns casos, as vistorias podem ser consideradas ilegais:
- quando as vistorias são realizadas no período noturno;
- quando construtoras ou vendedores não permitem a participação de outras pessoas além do comprador;
- quando o comprador ou profissional contratado por ele é impedido de realizar os testes que detectam vícios no imóvel;
- quando existe pressão por parte do vendedor e da construtora para que o comprador assine o termo de entrega antes da resolução de quaisquer vícios identificados na vistoria.
O que observar com mais cuidado durante a vistoria do imóvel?