Seu condomínio proíbe o uso de película fumê nos vidros da fachada do seu apartamento? Você já se sentiu prejudicado com alguma obra indevida feita no condomínio onde mora?
No novo episódio da série iGuilino - um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (23), o advogado Marcelo Santos, com ampla experiência na mediação de conflitos no âmbito do Direito Imobiliário e do Direito Condominial, esclareceu algumas das dúvidas enviadas pelo público no nosso e-mail.
Neste episódio especial, discutimos diversos temas que relacionados à convivência em condomínio. O especialista analisou caso a caso e opinou sobre a melhor forma de proceder legalmente em cada uma das situações.
Condôminos podem alimentar animais de rua em áreas comuns do condomínio?
Dejetos de pets em áreas comuns podem causar multa?
No segundo caso que nos foi enviado por e-mail, um morador explicou que tem uma cachorra de 16 anos que, após mudar de uma casa para um apartamento, não consegue segurar suas necessidades até sair do prédio e, às vezes, acaba fazendo em áreas comuns do condomínio.
Conforme o relato, mesmo higienizando o local e tentando resolver com fraldas e tapetes higiênicos, ele foi multado pela síndica no valor de uma taxa de condomínio.
Será que, nesse caso, o condomínio pode realmente aplicar a multa?
Marcelo explicou que tanto a multa quanto os atos infrancionais que a motivaram precisam estar previstos na convenção do condomínio.
"Ah, sujou o corredor, sujou o tapete, fez algo que vai incomodar a área comum? Tendo previsão, a multa pode ser aplicada."
Marcelo explicou que a responsabilidade de provar que o morador cometeu um ato infracional é do condomínio. Segundo ele, se o síndico não tiver essa comprovação, o morador tem o direito de pedir a revogação da multa, mostrando que colaborou dentro do possível para manutenção e limpeza.
De acordo com o advogado, a presença de dejetos de animais em áreas comuns é considerada uma situação que sai da normalidade da utilização de áreas comuns, portanto, foge da cota condominial para manutenção do local.
Obra indevida transforma corredor em extensão de salão de festas e movimentação incomoda moradora: o que fazer?
No terceiro caso que recebemos, uma moradora relatou que, após reforma controversa no condomínio, passou-se a usar como extensão do salão de festas o corredor que abriga caixas de distribuição de eletricidade, circuitos de alta tensão e a única saída de emergência
do prédio.
Segundo ela, durante os eventos, o local fica obstruído por mesas, cadeiras e pessoas, além de gerar barulho e perda de privacidade por ser vizinho ao seu apartamento.
Será que o uso dessa área pode ser proibido?
De acordo com Marcelo, primeiramente precisa-se saber se a obra realmente foi feita de forma arbitrária.
"Porque, se foi feita uma convenção do condomínio, uma assembleia ordinária ou extraordinária, lá foi feita a votação, tinha o quórum mínimo, foi aprovado, aí nada de arbitrário foi feito."
Marcelo explicou que, a partir daí, a ação será fundamentada com base na lei, passando por uma análise para saber se, de fato, todos os passos para a aprovação foram cumpridos.
Marcelo explicou que é importante que moradores participem das assembleias para garantir seu direito ao voto. Segundo ele, essa é uma forma de se resguardar judicialmente.
"É muito mais fácil você recorrer ao judiciário mostrando em ata que você participou, que você votou contrariamente, que você pediu para registrar na ata tudo aquilo da sua indignação, da sua reclamação."
Morador utilizando vagas reservadas para PCD sem necessidade: pode dar processo?
Um morador que usa cadeira de rodas há 28 anos, com carro adaptado e carteirinha PCD, relatou que, em seu condomínio, existem três vagas reservadas para Pessoas com Deficiência, mas que todas estão ocupadas por moradores que não têm deficiência.
O homem relatou que se vê obrigado a estacionar em uma vaga comum e depende de ajuda para manobrar o carro.
Sobre esse caso, Marcelo afirmou que, primeiramente, deve-se informar o condomínio sobre a situação para que este possa notificar e multar o morador que não está respeitando as regras.
"No momento em que tem a vaga registrada e marcada, que é para a pessoa com necessidades especiais, ele não pode parar o carro ali. Ele tem que respeitar, tem que mostrar cidadania, dignidade e respeito pelo vizinho, e o vizinho ainda mais, com necessidades especiais."
De acordo com o advogado, é dever do condomínio zelar pela organização e boa convivência de seus moradores.
"Uma vez não respeitado isso, tanto o morador pode responder civilmente, com responsabilidade civil perante esse morador (cadeirante), ou seja, até mesmo ser indenizado."
O uso de película fumê pode ser proibido em vidraças de apartamentos?
Bicicletas na garagem, dá pra proibir?
Um morador nos relatou que, no condomínio onde vive, bicicletas são deixadas nas vagas de garagem, atrapalhando o espaço e causando danos aos automóveis, especialmente quando crianças as retiram e riscam os carros.
Segundo ele, o uso da garagem para guardar as bicicletas está previsto na convenção do condomínio, e, por isso, ele quer saber quais são os seus direitos e os limites legais nesse caso.
Segundo Marcelo, na maioria das vezes, os condomínios organizam o estacionamento separando as vagas para carro, moto e bicicleta.
De acordo com o advogado, não existe previsão legal que especifique quais tipos de veículos podem ou não ser guardados em vagas de garagem.
"Mas, naquele condomínio que não tem isso estabelecido, o que ele vai fazer? Infelizmente, a vaga é para veículo. O veículo pode ser motorizado ou pode ser movido a força humana, no caso da bicicleta. Então, não há previsão legal que impeça a pessoa de colocar ali uma bicicleta."
Segundo Marcelo, caso o condomínio não fiscalize ou não identifique o responsável pelo dano material, o morador pode entrar com uma ação na Justiça pedindo o ressarcimento dos valores perante o condomínio.