O governo prometeu justiça fiscal; entretanto, como de costume, no setor imobiliário urbano da economia, não cumpriu.
Ao contrário da propaganda oficial, o que este nosso governo socialista entregou foi um pacote fiscal que, sem precedente anterior, enforca o locador imobiliário, arruina as previsibilidades históricas no setor e lança o país em uma atmosfera perigosa de insegurança econômica e aprofundamento da pobreza.
Macroeconomicamente, o setor imobiliário é estratégico, e, agravando vertiginosamente a carga tributária das locações imobiliárias urbanas, esse governo socialista desarranja ainda mais nossa economia e atenta contra o estilo de vida e o planejamento de aposentadoria de milhares de famílias brasileiras que trabalharam incansavelmente para isto e pouparam suas economias através da aquisição de imóveis como meio de subsistência e segurança material.
Durante décadas, as holdings patrimoniais foram ferramentas legítimas e eficientes para organizar carteiras de imóveis e permitir que famílias brasileiras construíssem patrimônio com racionalidade fiscal e segurança.
Ocorre que esse modelo tradicional, sólido, previsível e constitucionalmente adequado foi detonado pela reforma tributária.
A Lei Complementar 214/2025 não é apenas uma mudança de sistema, mas sim uma quebra de confiança e da segurança econômica até hoje existente no país para essas famílias.
A realidade é que houve um aumento absurdo da carga fiscal sobre as holdings patrimoniais e, sobretudo, uma subversão da lógica econômica que, por décadas, sustentou seu uso legítimo, eficiente e previsível na organização de carteiras de imóveis urbanos pelas famílias brasileiras.
Não é à toa que, historicamente, a tributação das locações imobiliárias via pessoa jurídica sempre foi moderada.
Para se poder visualizar, hoje, ainda sem o impacto da reforma tributária, cujos efeitos iniciam em janeiro de 2026, tomando como exemplo uma receita de R$ 100 mil mensais, sobre o lucro presumido, com base de cálculo de 32%, considerando a soma de IRPJ e CSLL, resulta em R$ 7.680. Com o PIS/Cofins cumulativo de R$ 3.650 e a inexistência de ISS na locação, a carga tributária total se estabiliza em cerca de R$ 11.330, equivalente a 11,33% dos aluguéis.
Esse percentual jamais comprometeu a atividade; ao contrário, favoreceu a poupança popular, a segurança sucessória e a construção de patrimônio intergeracional.
Esse equilíbrio foi quebrado. Com o novo IBS/CBS, mesmo aplicando-se o redutor de 70% previsto no art. 261 da LC 214/2025, que vale para locações residenciais e comerciais, tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas, a tributação efetiva adicional será de mais 7,95% sobre os aluguéis, o que eleva o custo fiscal em quase oito mil reais daqueles R$ 100 mil de exemplo, embora não incida mais PIS/Cofins.
Ainda se soma a nova tributação de lucros e dividendos de 10%, que incidirá sobre o lucro líquido disponível após o pagamento de IRPJ, CSLL e IBS/CBS. No mesmo exemplo de receita mensal de cem mil reais, o imposto sobre lucros e dividendos adiciona outros R$ 8.437 ao custo tributário.
O resultado final é que a carga total da pessoa jurídica sobe para R$ 24.067, o que representa 24,06% dos aluguéis.
Em termos simples, a carga tributária das Holdings patrimoniais mais do que dobra. Aumenta em 112%. Objetivamente: antes da reforma, 11,33%; e, com ela: 24,06%.
A situação se agrava diante da insegurança trazida pela regulamentação lenta e fragmentada da Reforma. Famílias e empresas estão sendo obrigadas a redesenhar contratos de longo prazo, reavaliar seu estilo de vida e rever seus planos de vida e operações estruturadas sem uma compreensão clara dos efeitos tributários definitivos.
A transição até 2032 ainda reserva incertezas sobre créditos, ajustes de base, interações com regimes especiais e impactos profundos em SPEs, fundos imobiliários e operações alavancadas etc.
Para piorar, tramita no Congresso o PLP 182/2025, que eleva em 10% a presunção do lucro presumido para receitas superiores a R$ 1,2 milhão anual. Caso aprovado, aumentará ainda mais a carga, atingindo justamente quem poupou em imóveis de maneira responsável e transparente.
O conjunto dessas mudanças gera um ambiente hostil ao investidor sério e prejudica a formação de poupança interna, elemento vital para qualquer nação que pretenda crescer com estabilidade econômica.
Logo, o setor imobiliário brasileiro, que historicamente funcionou como instrumento de poupança e segurança econômica das famílias de classe média e média-alta, precisa agora enfrentar este novo cenário com maior carga tributária, menor previsibilidade e redução do incentivo à formalização por meio de pessoas jurídicas.
Enfim, tributar os proprietários de imóveis urbanos, mais do que dobrando a carga tributária das locações, é mais um inaceitável golpe deste governo socialista contra o nosso estilo de vida na tradição de formação de poupança popular mediante as respectivas aquisições.
Deus nos livre de virar o próximo narcoestado bolivariano da “grande Venezuela”!
Ricardo Sayeg
Jornalista. Advogado. Jurista Imortal da Academia Brasiliense de Direito e da Academia Paulista de Direito. Professor Livre-Docente de Direito Econômico da PUC-SP e do Insper. Doutor e Mestre em Direito Comercial. Oficial da Ordem do Rio Branco. Presidente da Comissão de Direito Econômico Humanista do IASP. Presidente da Comissão Nacional Cristã de Direitos Humanos do FENASP. Comandante dos Cavaleiros Templários do Real Arco – Guardiões do Graal.