Quer entender quais taxas são consideradas ilegais na compra de imóveis na planta ? Tem dúvidas sobre qual é a diferença entre construtora, incorporadora e corretora e como essa distinção afeta a responsabilidade sobre cobranças e eventuais problemas?
No novo episódio do iGuilino - um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (18), a advogada Priscila Monteiro, especialista em Direito Imobiliário, esclareceu dúvidas comuns sobre compra de imóveis na planta.
Quais são as vantagens e desvantagens de comprar um apartamento na planta?
Quais cuidados o comprador deve ter antes de assinar o contrato da compra de um imóvel na planta?
De acordo com Priscila, cláusulas relacionadas a multas em caso de desistência da compra do imóvel ou em caso de ocorrer algum problema com a construtora, também devem ser observadas. Elas protegem tanto o comprador quanto a empresa.
Algumas outras cláusulas importantes são:
- Qual o percentual que a empresa devolve do dinheiro que você investiu?
- Em quanto tempo ocorre essa devolução?
Priscila explicou que, quando o comprador fecha o negócio com a empresa incorporadora que está vendendo o imóvel, ele é obrigado a pagar todas as taxas, portanto, é necessário que também exista reciprocidade por parte de quem vende.
Para a advogada, a presença de um advogado no momento da leitura do contrato é crucial para validar todas as cláusulas e garantir que a compra do imóvel na planta seja legal e transparente.
O que diferencia construtora, incorporadora e corretora? Como essa distinção afeta a responsabilidade sobre cobranças e eventuais problemas?
Uma dúvida comum entre compradores de imóveis é a diferença entre construtora, corretora e incorporadora, e qual é a responsabilidade de cada uma delas no processo de compra e venda de casas e apartamentos.
Priscila nos explicou o papel de cada uma dessas empresas:
- Incorporadora: é a empresa responsável pela compra do terreno, por desenvolver o projeto, fazer aprovações, legalizar os documentos e pela comercialização das unidades. A incorporadora também tem responsabilidade financeira para que o projeto possa ser concluído e responde juridicamente pelo empreendimento.
- Construtora: é quem faz a execução do projeto, gerencia o canteiro de obras, compra materiais e faz contratação de mão de obra. A responsabilidade da corretora é técnica, ou seja, ela é responsável por defeitos no imóvel.
- Corretora: é a empresa que comercializa e intermedia o dia a dia de evolução de contrato entre a incorporadora e os clientes. É responsável pela negociação entre as partes.
Quais taxas são consideradas abusivas no processo de compra de imóveis na planta?
A correção monetária mensal antes da entrega das chaves é uma prática permitida?
O que o consumidor pode fazer quando se depara com a cobrança de parcelas fictícias impostas por incorporadoras?
Pela Lei 10.931/2004, contratos com prazo inferior a 36 meses só podem ter correção anual. Existe a prática, por parte de algumas incorporadoras, de incluir parcelas fictícias para simular prazos maiores após a entrega das chaves, justificando assim, o reajuste mensal. Priscila orientou sobre o que o comprador deve fazer caso seja vítima dessa prática ilegal.
A advogada alertou para a importância de o comprador apresentar todas as provas da cobrança ilegal.
"Toda a prova escrita que tiver, mensagem de WhatsApp, mensagens com os corretores, mensagens com a incorporadora. Tudo é prova para dizer e para demonstrar, lá no final, para o juiz se houve um trato de forma legítima ou um trato de forma ilegal."
Quais índices de correção podem ser usados nos reajustes anuais?
Um ponto importante que precisa ser levado em consideração em um contrato de compra de imóvel na planta são os índices de correção utilizados para corrigir os valores das parcelas. De acordo com Priscila, podem ser utilizados:
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC)
- Índice Geral de Preços (IGP-M)
- Índice de preços ao consumidor (IPCA)
- Taxa Referencial (TR)
“São índices muitas vezes utilizados nesses contratos para fazer o equilíbrio constante em relação à moeda e não ter tanta desvalorização porque é um tempo longo de contrato” , explicou a advogada.
Além do valor do imóvel, quais despesas o comprador deve considerar antes de assinar um contrato de compra de um imóvel na planta?
O investimento em um imóvel próprio costuma ser um dos mais altos que muitos de nós fazemos na vida. Apesar disso, o sonho da casa própria, quando realizado, costuma vir acompanhado de outras responsabilidades financeiras. Priscila esclareceu algumas outras despesas que acompanham a compra de um imóvel.
De acordo com a advogada, é importante considerar valores relacionados a escritura do imóvel. A advogada explicou que, em caso de habitações de interesse social (HIS), normalmente, as incorporadoras são responsáveis pelo pagamento do imposto de transmissão e taxas cartorárias.
Parece óbvio, mas as taxas condominiais também devem ser levadas em consideração na hora de comprar um imóvel na planta. A depender do condomínio, essas taxas podem ser muito altas, atrapalhando o orçamento mensal daqueles que não se preparam. "Isso acontece porque, de acordo com o padrão desse empreendimento, existe uma previsão" , explicou Priscila.
Segundo a advogada, os valores de condomínios previstos para imóveis comprados na planta podem variar de acordo com a economia do país no momento das chaves, mas não podem subir de forma exorbitante.