Estúdios de 24m² classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) na região dos Jardins, em São Paulo, estão sendo oferecidos com pagamento à vista de R$ 384 mil ou entradas equivalentes a 50% do valor do imóvel, em R$ 191 mil, pela incorporadora Vitacon. As parcelas restantes passam de R$ 5 mil reais. Apesar da região do imóvel, em bairro nobre e próximo às Ruas Oscar Freire e Augusta, HIS são destinados à população de baixa renda.
O iG entrou em contato com um corretor da incorporadora e pediu as opções de imóveis do tipo estúdio nos Jardins. Para um estúdio de 24m² na categoria HIS-2, voltada à famílias com renda de até R$ 9.726,00 ou renda per capita de até R$ 1.621,00, foram informadas as seguintes opções de compra:
- Opção 1: à vista de R$ 384 mil;
- Opção 2: entrada “no ato” de R$ 191.501,66 + 36x de R$ 5.319,50;
O atendimento questionou se o objetivo era investir ou morar e explica que seria um ótimo negócio pois “em 10 anos a mesma unidade deixa de ser His e passa a ser ‘r2v’ que hoje custa esse valor, é um baita negócio”. Em nenhum momento a renda foi perguntada pelo corretor.
R2V é Residência Vertical 2, tipo de imóvel que não necessita de comprovação de renda para revender em São Paulo como os HIS precisam.
A forma de atendimento chama atenção pela ideia de valorização e afirma que não é possível financiamento nas opções. Na apresentação fornecida pelo corretor, o empreendimento é descrito como "jardins acima da média, rentabilidade acima do mercado".
Na prática, as condições apresentadas exigem renda inacessível na maioria dos casos à prevista para o público-alvo da política.
Mesmo informando sobre interesse para moradia, um primeiro imóvel foi ofertado como investimento, cuja entrada seria de R$119 mil composto por R$80 mil + 3 parcelas de R$ 13 mil aproximadamente ou 39x de R$ 1.024,98.
Essa opção se enquadraria na categoria Habitação de Moradia Popular (HMP), voltada a famílias com renda de aproximadamente R$ 16 mil e totalizando quase R$ 800 mil ao fim do financiamento.
Prática sugere desvio de função social
De acordo com Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliario e sócio da Karpat Advocacia, a prática revela um desalinhamento com a finalidade dos imóveis HIS, que deveriam ampliar o acesso à moradia. Para ele, as condições afastam o público-alvo da política pública.
Quando as condições financeiras afastam o público-alvo, pode haver desvirtuamento da política pública e do próprio regime urbanístico aplicado ao empreendimento. O uso do enquadramento como HIS com exigências financeiras elevadas pode indicar desvirtuamento do regime urbanístico e burla indireta à legislação municipal Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliario
Rodrigo explica que, em São Paulo, isso é ainda mais sensível, pois está diretamente vinculado ao Plano Diretor e à Lei de Zoneamento. Ele aponta que, em tese, seguintes questões legais poderiam estar sendo infringidas:
- Constituição Federal de 1988 – arts. 5º, XXIII (função social da propriedade) e 182 (política urbana voltada ao bem-estar e acesso à moradia);
- Estatuto da Cidade – diretrizes da política urbana e cumprimento da função social da cidade e da propriedade;
- Plano Diretor Estratégico de São Paulo – regras específicas sobre HIS e destinação ao público de baixa renda;
- Lei de Zoneamento de São Paulo – parâmetros urbanísticos e condições para enquadramento como HIS
- Eventualmente, Código de Defesa do Consumidor, se houver indução em erro quanto à natureza acessível do produto.
Segundo Rodrigo Karpat, há casos de imóveis HIS sendo vendidos fora do público de baixa renda. Existe uma CPI em andamento na Câmara Municipal de São Paulo sobre Habitação de Interesse Social (HIS) sobre possível desvirtuamento da finalidade social desses empreendimentos com foco é no uso indevido de benefícios urbanísticos concedidos às incorporadoras.
A discussão já envolve Ministério Público de São Paulo também apura possíveis irregularidades e em relação ao preço final destinado ao consumidor de baixa renda.
O que diz a incorporadora
A incorporadora Vitacon declarou que adota condições comerciais flexíveis conforme cada caso e perfil de cada cliente. Também destaca que respeita integralmente o teto estabelecido para unidades HIS. Confira a nota na íntegra:
" A Vitacon adota condições comerciais flexíveis e definidas caso a caso, conforme o perfil do cliente e a negociação conduzida pelo corretor responsável, que pode sugerir a condição mais adequada para cada perfil. A condição de pagamento é flexível, podendo variar de 5% a 50% de entrada, com saldo facilitado.A Vitacon respeita integralmente o teto estabelecido para unidades HIS, e todas as condições adotadas seguem rigorosamente a legislação vigente."
Complemento de posicionamento:
Na manhã desta segunda-feira (13), após a publicação da reportagem, a incorporadora Vitacon enviou e-mail ao iG com a seguinte informação:
"Conforme informado previamente, a Vitacon adota condições comerciais flexíveis, definidas caso a caso, de acordo com o perfil do cliente e a negociação conduzida pelo corretor responsável. As condições de entrada podem variar entre 5% e 50%, com saldo facilitado, não se tratando, portanto, de exigência de pagamento à vista. Reforçamos que todas as condições comerciais seguem rigorosamente a legislação vigente, respeitando integralmente os limites e diretrizes aplicáveis às unidades enquadradas como HIS".O que diz a Prefeitura
Em nota recebida pelo iG na manhã desta terça (14), a Secretaria de Habitação (SEHAB) comunicou:
"A Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) informa que a comercialização de unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS), incluindo a faixa HIS-2, deve seguir rigorosamente os critérios legais de renda e destinação. O Decreto nº 64.244/2025 veda qualquer forma de uso ou comercialização em desacordo com sua função social, sendo passível de autuação e aplicação de sanções. Caso sejam constatadas irregularidades, seja na região dos Jardins ou em qualquer outra área da cidade, os responsáveis serão devidamente penalizados. A Prefeitura vem intensificando as ações de controle para coibir distorções nesse mercado e mantém monitoramento contínuo e atuação técnica para garantir que essas unidades cumpram sua finalidade e atendam efetivamente à população de baixa renda. Atualmente, o município tem 934 processos em andamento envolvendo 159.026 unidades, apurando desvios tanto por comercialização irregular quanto por locação indevida. Até o momento, 24 processos já resultaram em multas que somam R$ 7,7 milhões, e outros 26 estão em fase de análise de defesa".Entenda o que é HIS
A Habitação de Interesse Social tem a finalidade de permitir a famílias de baixa renda a moradia própria e é um direito constitucional.
O formato do HIS não permite aquisição para revenda por investidores, e a matricula do imóvel vem com restrição de revenda e de locação, “exatamente para evitar a criação de uma bolha imobiliária com desvirtuamento da finalidade de moradia para baixa renda”, explica Priscila Monteiro, advogada especialista em Direito Imobiliário e assuntos regulatórios.
A política pública divide-se em três faixas de compradores, segundo a Prefeitura Municipal de São Paulo:
- HIS-1 → baixa renda (até 3 salários mínimos);
- HIS-2 → baixa/média-baixa renda (até 6 salários mínimos);
- HMP → classe média (até 10 salários mínimos.
Priscilla ressalta que há medidas que tentam conter a bolha de investidores que procuram esse tipo de imóvel para lucrar. Ainda assim, ela aponta que construtoras entenderam o HIS como um nicho rentável, e tendem a vender a investidores. Entretanto, é proibido locar esses imóveis.
Se a construtora se beneficiou para construir moradia popular e depois vender a investidores, a locação terá restrições, por exemplo aluguel não pode ultrapassar 30% da renda do inquilino Priscila Monteiro, advogada especialista em Direito Imobiliário e assuntos regulatórios
Ainda, a advogada acrescenta que há uma proibição à locação por temporada (Airbnb).