Contrariando construtoras, Plano Diretor deve mudar regra para habitação social

Por Renan Truffi - iG São Paulo |

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Intenção é forçar a construção de moradias para a população mais carente em zonas delimitadas em 2003; construtoras dizem que valor do terreno na capital inviabiliza alteração

Lucas Lacaz Ruiz/Futura Press
Áreas para habitação social estão espalhadas em todas as regiões da cidade, principalmente na zonas periféricas

Mais de 10 anos depois da aprovação do primeiro Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, a Câmara Municipal volta a discutir o que foi um dos principais avanços daquela lei. Na época, vereadores aprovaram a demarcação de zonas na cidade onde seriam construídas Habitações de Interesse Social (HIS) para pessoas com faixa de renda entre zero e seis salários mínimos. Mas, entre 2002 e 2013, o salário mínimo se valorizou e famílias que não estão mais em situação de risco foram beneficiadas. Por isso, uma das principais mudanças na revisão do plano pode ser a restrição da moradia popular para famílias com até três salários mínimos. 

(Nesta semana, o iG apresenta uma série de reportagens sobre a revisão do Plano Diretor de São Paulo)

“O salário mínimo se valorizou e incluiu pessoas que não são de interesse social. É preciso essa adequação, alterando a faixa salarial dos beneficiários para zero a três salários mínimos”, explica o vereador Nabil Bonduki (PT-SP), que foi o relator do PDE, em 2002, e pode liderar as conversas novamente.

Se for mesmo aprovada, a regra passa a valer para todos os imóveis ou terrenos que estão nas chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Divididas em quatro tipos, essas zonas são conjuntos de locais na cidade demarcados para receber unidades habitacionais de baixa renda. É exatamente o que pedem os movimentos de moradia para acabar com o déficit habitacional do município, que está em 670 mil residências.

Críticas e solução

O problema é que, mesmo hoje, com a regra que abrange famílias que recebem até seis salários mínimos, as construtoras têm tido problema de viabilizar empreendimentos nas características exigidas por causa do preço dos imóveis na capital paulista. “Vou continuar tendo dificuldade de produzir para essa faixa de renda (de zero a três) em função do alto preço da terra. Os terrenos estão ficando muito caros. (...) Acho muito difícil (conseguir fazer moradia para essa faixa de renda), o custo da terra é importantíssimo no preço (dos apartamentos)”, explica o diretor de legislação urbana do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Eduardo Della Manna.

Thiago Guimarães/Arquivo
Construtoras alegam que valor do terreno inviabiliza a construção de moradias em zonas de interesse social

A solução seria que a prefeitura controlasse o preço de imóveis vazios ou subtilizados, como prevê o artigo 182 da Constituição. “A Constituição diz que o município pode aplicar a esses terrenos, que não cumprem sua função, sanções sucessivas. Primeiro: tributação progressiva. O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) vai aumentando com o tempo. Segundo: utilização compulsória. Passados alguns anos, se não usa, está sujeito à desapropriação paga com título da divida publica. 90% dos municípios brasileiros não fizeram essa lei. Eles não usam esse poder. Seria uma interferência violenta no preço da terra. Aumentaria a oferta de terra e consequentemente cairia de preço”, explica o urbanista Flavio Villaça.

De acordo com o Bonduki, sanções contra terrenos ociosos já foram previstas no PDE, em 2002. O texto orientava a criação de uma legislação especifica para punir proprietários que não dessem função social para terrenos vazios ou imóveis subutilizados. No entanto, a recomendação só virou lei em 2010, nas mãos do ex-prefeito Gilberto Kassab (PSD-SP). Ainda assim o político restringiu as sanções apenas para donos de áreas consideradas como ZEIS.

“Já foi regulamentado no plano de 2002. Estabelece que todos (terrenos) com mais de 250 metros deveriam ser sujeitos a esse instrumentos. (O plano diretor) dava prazo de seis meses para a criação dessa lei, mas o governo Serra-Kassab aprovou uma versão mais restrita. Seria importante esperar a revisão (do PDE) para fazer uma lei específica. Acredito que o governo (Fernando) Haddad vai tornar isso alvo de projeto de lei. É bastante importante para que a gente possa reduzir custo de habitação e poder viabilizar mais alternativas”, diz Bonduki.

Alto padrão invade área social

Para piorar a situação, algumas áreas reservadas pelas ZEIS como de interesse social pelo Plano Diretor acabaram perdendo espaço para condomínios de alto padrão. A Prefeitura de São Paulo encomendou um estudo que mostrou que em 22% das áreas de ZEIS 3, que no total tem mais de um milhão de metros quadrados em regiões mais centrais, foram construídos empreendimentos de alto padrão, como no caso abaixo:

Prédio de alto padrão que está em construção no Morumbi, na zona sul de São Paulo, está em Zona Especial de Interesse Social. Foto: Wanderley Preite SobrinhoPreços das casas e apartamentos que estão em construção no local variam entre R$ 600 mil e R$ 1,31 milhão. Foto: Wanderley Preite SobrinhoMas construção não está irregular, já que sua inscrição foi feita em 2005, dentro do prazo que a regra demorou para ser regulamentada. Foto: Wanderley Preite SobrinhoIsso aconteceu porque, mesmo após a aprovação do PDE, em 2002, o documento passou por revisões regionais e entrou em vigor apenas três anos depois, em 2005. Foto: Wanderley Preite SobrinhoEstudo da prefeitura mostra que em 22% das áreas de ZEIS 3, foram construídos empreendimentos de alto padrão. Foto: Wanderley Preite Sobrinho

Isso aconteceu porque, mesmo após a aprovação do PDE, em 2002, o documento passou por revisões regionais e entrou em vigor apenas três anos depois, em 2005. Além disso, houve cerca de 120 dias para que os proprietários e construtoras se adaptassem à legislação. Com isso, os empreendimentos imobiliários que foram protocolados nesse período escaparam desta obrigatoriedade, mesmo que estivessem previstos para serem construídos muito tempo depois e  exatamente nos locais demarcados como zonas especiais de interesse social

Até nas áreas de ZEIS 2, que reserva espaços para habitação social na periferia da cidade, os apartamentos de luxo tomaram espaço. O levantamento aponta que o alto padrão está em quase 7% da demarcação feita para esta categoria no Plano Diretor. Um exemplo é um “condomínio privativo” da construtora Rossi na divisa entre a Vila Sônia e o bairro do Morumbi, na rua David Ben Gurion. De acordo com a análise feita pela prefeitura, 40% dos 155.000m² de casas e edifícios deveriam ser destinados a pessoas com renda de até seis salários mínimos, enquanto que outros 40% tinham que beneficiar famílias com renda mensal de até 16 salários mínimos. Só 20% poderiam atender outros casos.

Isso no papel. A construtora, no entanto, protocolou o pedido de construção em 2005, dentro do período permitido. Por causa disso, estão sendo construídos legalmente no local casas e apartamentos com preços que variam entre R$ 600 mil e R$ 1,31 milhão. “Esclarecemos que o projeto foi protocolado na Prefeitura antes da regulamentação do Plano Diretor e das ZEIS, seguindo a legislação vigente na época. Destacamos, ainda, que o empreendimento possui todas as licenças necessárias e cumprimos todas as determinações previstas”, diz a construtora em comunicado.

O iG publica nesta quinta-feira (16) a quarta reportagem da série "Plano Diretor de São Paulo" – sobre as mudanças que dever ser feitas em polos da capital pelo projeto do Arco do Futuro.

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