Projeto de lei apresentado pelo prefeito Eduardo Paes (PMDB) autoriza a construção de prédios de até 150 metros (50 andares) na zona portuária do Rio, que seria transformada em Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU). O objetivo declarado é arrecadar R$ 3 bilhões para investimentos em infraestrutura na região com a chamada Operação Urbana Consorciada, por meio da emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs).

Reformas realizadas em Buenos Aires (Puerto Madero) e Barcelona (Port Vell) a partir da década de 1980 são inspirações para o Rio, mas o modelo de financiamento das obras vem de uma cidade sem porto: São Paulo. Nas apresentações que tem feito do projeto, o presidente do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos (IPP), Felipe Góes, cita duas operações urbanas realizadas "com sucesso" na capital paulista, a Faria Lima e a Água Espraiada. Segundo ele, parceria semelhante com a iniciativa privada pode tirar do papel a revitalização da zona portuária do Rio, prometida há três décadas.

"Não teríamos como realizar esse investimento. Precisamos dessa parceria", diz Góes. "O importante é que 100% dos recursos captados têm de ser aplicados naquela área. Não existe a possibilidade de o município fazer outras coisas com esse dinheiro."

A prefeitura apresentou até um cronograma: pretende concluir a maior parte das obras em cinco anos. Góes carrega um arquivo digital com dados e imagens do chamado Porto Maravilha. Um dos quadros mostra quanto a Prefeitura de São Paulo arrecadou por meio de Cepacs nas Operações Faria Lima e Água Espraiada: R$ 1,05 bilhão e R$ 740 milhões, respectivamente, desde 2004. O Rio pretende arrecadar quase o dobro.

Foram definidos um índice básico de aproveitamento dos terrenos na zona portuária e os potenciais máximos de construção, que variam de acordo com a localização. Quanto mais próximo do mar, maior o gabarito, permitindo prédios mais altos. "As áreas onde vamos realizar a cobrança de Cepacs são de aterro, onde temos espaço para construção", diz Góes.

Para uma construção ultrapassar o índice básico (1), igual à área do terreno, há necessidade da compra de Cepacs. O prédios mais altos ficariam na Avenida Francisco Bicalho, perto da Rodoviária Novo Rio. "Existem parâmetros importantes de afastamento e permeabilidade, para permitir que se tenha sempre a visão do mar", argumenta Góes. "A gente não quer que aconteça como em Copacabana, onde existe uma muralha (de prédios)." O Potencial Construtivo Adicional a ser convertido em Cepacs é de 4 milhões de metros quadrados. Os títulos seriam emitidos pela prefeitura e geridos por uma nova companhia municipal, a ser criada. A mesma empresa ficaria responsável por viabilizar a construção de uma linha de veículo leve sobre trilhos (VLT) na região. A intenção da prefeitura é aprovar o texto até dezembro.

O vereador de oposição Eliomar Coelho (PSOL) afirma que o objetivo é "atender, de forma confortável, aos interesses do setor imobiliário". "A operação Água Espraiada, usada como exemplo, resultou na remoção de mais de 10 mil famílias. No projeto do Rio, não há referência aos moradores da região", critica Eliomar. Alfredo Sirkis (PV) avalia que o mecanismo é "perfeitamente válido". "Obras são necessárias para mudar a região, degradada", diz. Para Paulo Pinheiro (PPS), o projeto é "interessante, mas arriscado". "Há necessidade de rédea, para evitar que um lado leve vantagem."

FASES

Grande parte dos novos prédios seria comercial, mas a prefeitura também pretende atrair moradores e planeja aumentar em cinco vezes o número de habitantes na zona portuária, em torno de 22 mil. "A região pode se tornar uma espécie de Soho do Rio", acredita o secretário de Habitação, Jorge Bittar. A zona portuária abrange os bairros de Santo Cristo, Gamboa e Saúde, mais setores de outros três. Apresenta um dos menores índices de desenvolvimento humano (IDH) do Rio, 0,775: 24º lugar no ranking das 32 regiões administrativas.

Os R$ 3 bilhões pretendidos seriam aplicados na recuperação da infraestrutura urbana, de transportes e no meio ambiente, com a reurbanização de 40 km de vias; a construção de ruas, praças, parques e ciclovias; a implementação de redes de esgotamento sanitário, abastecimento de água, energia elétrica, telefonia e gás encanado; a demolição do Elevado da Perimetral; a criação de um sistema de tratamento para o Canal do Mangue e o plantio de 11 mil árvores, entre outras promessas.

Antes disso, a prefeitura aplicaria R$ 200 milhões numa primeira fase, cuja licitação está prevista para o fim do ano. São obras de urbanização no entorno do Píer Mauá e no Morro da Conceição. Estão em andamento parcerias para levar ao porto projetos como a Pinacoteca do Rio, o Museu do Amanhã e o Aquário Marinho AquaRio.

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