Ao longo das linhas de trem, prédios ambientalmente corretos de até 200 metros de altura - mais altos do que o Mirante do Vale, o maior edifício de São Paulo. No entorno, 360 mil metros quadrados de área verde, escolas públicas, boulevard e centro cultural.

Um dos principais escritórios de arquitetura do mundo, o Foster + Partners, liderado pelo arquiteto inglês Norman Foster, autor de projetos urbanísticos grandiosos espalhados por 40 cidades do planeta, prepara, em parceria com empresários de São Paulo, um plano de revitalização para uma ampla região degradada entre a Mooca e o Ipiranga, com 150 indústrias e armazéns ocupando 1,5 milhão de metros quadrados.

O projeto, previsto para uma área no perímetro da Operação Urbana Diagonal Sul, ao lado da Avenida do Estado, tem como referência duas intervenções feitas pelo escritório de Foster em Santa Giulia, em Milão, e em Masdar, nos Emirados Árabes Unidos.

Para iniciar o empreendimento, o grupo conta com a aprovação do Projeto de Lei da Concessão Urbanística, que vai ser votado nesta semana na Câmara Municipal. A concessão urbanística permite à Prefeitura delegar à iniciativa privada, mediante licitação, obras de reurbanização de grandes áreas de São Paulo.

O urbanista Brandon Haw, sócio sênior do escritório, já esteve em São Paulo quatro vezes para estudar a região e conversar com autoridades municipais, entre elas o prefeito Gilberto Kassab (DEM). "A Diagonal Sul é uma área importante para São Paulo. O futuro de nossas cidades vai depender da habilidade de conseguirmos regenerar regiões centrais como essas e criarmos comunidades sustentáveis socialmente, economicamente e ambientalmente", afirmou ao Estado, de Londres, o arquiteto Brandon Haw.

Mesmo que a lei seja aprovada na Câmara, porém, o grupo ainda terá de esperar que o Município defina a forma de licitação para a concessão urbanística. A Secretaria de Desenvolvimento Urbano quer o poder público na liderança do processo de intervenção. Posição que tem o respaldo de outros urbanistas. "O Estado precisa liderar o processo para que o interesse da cidade prevaleça ao do mercado", defende a arquiteta Nadia Someck, diretora da Faculdade de Arquitetura da Universidade Mackenzie.

KNOW HOW
Os empresários querem convencer a Prefeitura, com a ajuda do projeto de Foster, que grandes nomes internacionais podem ter papel mais ativo nesse processo. Com cálculos e traçados em mãos, eles pretendem mostrar como esse know how pode conciliar os interesses da cidade e o lucro das incorporadoras. "Ainda não existem no Brasil boas experiências de revitalização em regiões degradadas. Nomes internacionais de peso podem trazer ganhos para a cidade e para todos os envolvidos, inclusive os empreendedores", afirma o engenheiro Bernd Rieger, diretor executivo da Rieger Reurbanização, que coordena o projeto em parceria com o escritório de Foster.

Os primeiros contatos entre Riegers e os britânicos se iniciaram há mais de um ano. Nesse período, Riegers tem feito a ponte entre o escritório de Foster e as grandes incorporadoras locais dispostas a investir na região. Nas reuniões, os empreiteiros dizem os produtos que preferem lançar no mercado, cabendo aos autores do projeto tentar associar esses interesses aos da cidade.

Caso a Prefeitura conceda ao grupo autorização de reurbanizar a região com base no projeto de Foster, a estimativa é de que os empreendedores possam ter um lucro operacional de R$ 3 bilhões. Estão previstos 20 prédios de 200 metros, de uso misto, com espaço para escritórios, residências, bares e hotéis. O terreno onde funcionava a fábrica da Ford daria lugar a um shopping center. Esses empreendimentos permitiriam ao mercado vender 2 milhões de m² em imóveis e arrecadar R$ 9 bilhões.

Em contrapartida, seriam construídos pelos investidores 360 mil m² de área verde: um parque central e outro ladeando a Avenida do Estado. O custo da desapropriação dos imóveis é de R$ 900 milhões. Empresários gastariam ainda R$ 75 milhões na despoluição do solo da região e mais R$ 200 milhões em infraestrutura e prédios públicos, como escola e equipamento de saúde. A Prefeitura também ganharia com a arrecadação de R$ 500 milhões em venda de títulos de potencial de construção (Cepacs) e R$ 410 milhões anuais em impostos.

O adensamento da região, planejado de acordo com a lei de zoneamento atual do Plano Diretor, na avaliação dos autores do projeto, seria possível por causa das três estações de trens previstas para funcionarem na área. O entulho da demolição das casas antigas seria usado para criar rampas de 20 metros de altura, paralelas às linhas de trem, que permitiriam acesso de um lado a outro por ruas que passariam por cima dos vagões.

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